Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann sie anfällt und wie man sie vermeidet

Wer ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus verkauft, das er weniger als zehn Jahre zuvor erworben hat, muss in vielen Fällen mit der sogenannten Spekulationssteuer rechnen. Darunter versteht man die Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem Immobilienverkauf, wenn dieser innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist erfolgt. Wichtig: Die Gründe für den Verkauf spielen dabei keine Rolle – selbst bei einer drohenden Zwangsversteigerung greift die Steuerpflicht. Mit einer durchdachten Planung lassen sich jedoch legale Wege finden, die Steuerlast zu reduzieren oder ganz zu vermeiden.

Was genau ist die Spekulationssteuer?

Die gesetzliche Grundlage findet sich im Einkommensteuergesetz (EStG), genauer gesagt in § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23. Dort ist geregelt, dass Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften – dazu gehören auch Immobilien – steuerpflichtig sind.

Für Immobilienbesitzer bedeutet das: Verkaufen sie ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, verlangt der Fiskus Einkommensteuer auf den erzielten Gewinn.

Als Gewinn gilt die Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Verkaufspreis. Dieser Betrag wird den steuerpflichtigen Einkünften hinzugerechnet. Das führt nicht nur dazu, dass der Gewinn versteuert werden muss – durch die Steuerprogression steigt auch der Steuersatz auf das übrige Einkommen.

Der Begriff Spekulationssteuer ist dabei streng genommen nur eine umgangssprachliche Bezeichnung. Offiziell handelt es sich um die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte.

Wann fällt die Steuer an – und wann nicht?

Die Steuerpflicht entfällt, wenn eine Immobilie mindestens zehn Jahre im Eigentum des Verkäufers war. Die Frist beginnt mit dem Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und endet mit der Beurkundung des Verkaufsvertrags. Wer die Spekulationsfrist abwartet, kann seine Immobilie also steuerfrei verkaufen.

Darüber hinaus gibt es eine wichtige Ausnahme:
Selbstgenutzte Immobilien sind steuerfrei, auch wenn sie kürzer als zehn Jahre im Besitz sind. Steuerfreiheit gilt, wenn der Eigentümer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat. Praktisch bedeutet das: Eine Immobilie kann steuerfrei veräußert werden, wenn sie über drei Kalenderjahre hinweg zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – selbst wenn es nur Teiljahre sind.

Ein Beispiel: Wird eine Wohnung Anfang 2023 verkauft, reicht es aus, wenn der Eigentümer sie 2021 und 2022 sowie zumindest zeitweise 2023 selbst bewohnt hat.

Weitere Ausnahmen:

• Enteignungen gelten nicht als privates Veräußerungsgeschäft und sind damit steuerfrei.
• Zwangsversteigerungen hingegen lösen die Steuerpflicht aus, sofern die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren erworben wurde.

Fazit: Gut planen spart Steuern

Die Spekulationssteuer kann beim Immobilienverkauf eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Wer jedoch rechtzeitig plant, kann die Steuer ganz legal vermeiden – etwa durch Abwarten der Spekulationsfrist oder durch Eigennutzung der Immobilie.

Daher gilt: Vor jedem Immobilienverkauf lohnt sich ein genauer Blick auf die Besitzdauer und die Nutzungsart. Mit dem richtigen Vorgehen lässt sich nicht nur bares Geld sparen, sondern auch vermeiden, dass ein Verkauf ungewollt zur Steuerfalle wird.

(Quelle: stuttgarter immobilienwelt)

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